Theo báo cáo số liệu thống kê thực tế cho biết, có khoảng hơn 1.500 chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội, tập trung trọng tâm tại 76 khu và 306 căn nhà chung cư có quy mô từ 2-5 tầng ở, phân bố rải khắp 4 quận nội đô Hà Thành.
Các khu chung cư này được xây dựng cách đây vài chục năm, nên diện tích các căn khá nhỏ hẹp và thấp bé, không gian sinh hoạt chung còn bị nhiều người chiếm lấy để xây dựng, mở rộng diện tích không hợp pháp. Không gian cảnh quan trở nên khá lộn xộn, mất thẩm mỹ, mất an toàn và chất lượng công trình bị ảnh hưởng khá nặng.
Trước sự tình đấy, nhiều năm trước, Thủ đô Hà Nội đã ra các chính sách thực thi nhằm cải tạo đổi mới chất lượng cơ sở hạ tầng, nâng cấp căn hộ, xây mới lại các khu chung cư cũ kỹ. Thống kê còn cho biết, các Bộ chính quyền đã ban hành nhiều chính sách ưu tiên để kêu gọi, toàn bộ DN tham gia hưởng ứng chương trình cải tạo đổi mới chung cư cũ. Không phải lúc nào cũng thuận buồm xuôi gió, trong quá trình triển khai bước vào chương trình thực hiện, đã gặp trục trặc trong rất nhiều vấn đề gây khó khăn và khúc mắc, phải mất một thời gian khá dài sau khi triển khai thực hiện. Chương trình này hầu như bị đình trệ, ù lì đứng nguyên hình một chỗ, chỉ có 14 khu chung cư được cải tạo đổi mới và đưa vào khai thác. Trong đó một số chung cư cũ buộc phải dỡ bỏ, triển khai xây dựng chiếm chưa tới 1%. Ngoài ra, đang tổ chức di dời 4 khu chung cư cũ có nguy cơ sụp đổ bất kỳ lúc nào, nhưng hiện tại lại chưa có phương án cải tạo xây dựng lại.
Vấn đề khó khăn đầu tiên, trong việc cải tạo và xây dựng lại khu chung cư mục nát trong khu vực nội thành, phải được triển khai đi vào thực hiện theo đúng tiêu chuẩn các dự án. Ngoài các chung cư độc lập tuyệt đối không có cách hình thức cải tạo lại hay thực hiện xây dựng lại từng nhà ở đơn lẻ. Mặc dù trên thực tế, các chung cư đang nằm trong diện nguy hiểm sụp đổ, đặc biệt phải được di dời khẩn cấp để phá bỏ, triển khai xây dựng lại, hiện tại việc thực hiện chương trình phải phụ thuộc vào lập các quy hoạch, dự án toàn khu vì nằm trong khu vực tổng thể chung cư. Vì ở đây tập trung khá đông tại khu vực trung tâm, nên các dự án sẽ bị hạn chế về diện tích đất, giới hạn tầng cao trên không, việc sử dụng đất đai tại khu đô thị còn bị hạn chế về dân số trong khi đó chưa có sự cho phép của Chính phủ khi các địa phương thực hiện việc đề xuất. Nguyên nhân điều chỉnh số lượng dân số cũng là một khúc mắc trong việc thực hiện các dự án cải tạo đổi mới.
Người đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, đa số các mô hình chung cư cũ tại Hà Nội đều chịu ảnh hưởng xây dựng theo thời Liên Xô cũ có nhiều diện tích lưu không và hệ số sử dụng đất rất thấp. Sau nhiều năm sử dụng, nhà nước đã chấp nhận cho phép người dân cất nhà cửa, được thuê đất để xây các cơ quan, được cấp cả sổ đỏ,…Các cơ sở hạ tầng cũng được cấp theo như việc cấp điện, cấp thoát nước, viễn thông, các phương tiện giao thông đã suy thoái không còn đủ điều kiện để đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định.
Đối với việc phá bỏ các chung cư cũ còn một số hạn chế, trong khi thiếu các quy định rõ ràng, bồi thường tái định cư cho người dân, quy trình thủ tục thực hiện các dự án đầu từ ngày càng bị kéo dài, trong việc cải tạo xây dựng không phát huy được năng lực tự chủ của các cấp. Khi làm mới khu chung cư cũ tại cấp quận không quy định phân cấp rõ ràng cụ thể.
Qua thời gian sử dụng, nhiều công trình cũ kỹ đã được chủ quản lý sửa chữa, làm mới, nới rộng thêm diện tích.. đã gây ra rất nhiều trở ngại, khó khăn trong việc đánh giá thẩm định sơ bộ theo quy định ban đầu, với số lượng nhà lại quá lớn, địa bàn ở ngày càng tạp như hiện nay. Nhiều nhà DN đã thấy được tiềm năng có giá trị vàng trong khu chung cư cũ đang nắm giữ, nắm bắt cơ hội ở vị trí đắc địa này nhiều người dân không muốn di dời, đòi hỏi thêm nhiều điều kiện phức tạp. Việc triển khai các dự án chung cư vẫn còn dậm chân tại chỗ là có lý do của nó, đều mắc vào vòng xoáy phức tạp của hai bên liên quan.
Có nhiều câu hỏi được đặt ra, trong việc cải tạo lại các khu chung cư cũ thời gian qua: là quy định hạn chế diện tích chiều cao đối với các nhà cao tầng trong khu vực trung tâm nội thành. Khi can thiệp về chiều cao của công trình đã cản trở thu hút sự chú ý của các DN. Hầu hết các vấn đề khúc mắc xảy ra tại các dự án cải tạo, đều do mẫu thuận về mặt lợi ích giữa hai bên là DN và người dân, các chuyên gia nhận định. Để giải quyết vấn đề này triệt để, các chính quyền địa phương có vai trò rất quan trọng, cần đưa ra một tiếng nói chung thống nhất hai bên, nắm rõ các bản chất của vấn đề đưa hoạch định, xây dựng chính sách.
Để phát triển xây dựng xã hội đẹp toàn mỹ, trách nhiệm chính là thuộc về nhà nước, còn các DN hưởng ứng đóng góp những lợi nhuận. Vì thế, trọng trách của nhà nước là nắm rõ các vấn đề, đưa ra các chiến lược, tiêu chí cụ thể rõ ràng hơn nữa. Để thu hút được sự chú của các nhà đầu tư tham gia vào việc đổi mới cải tạo các khu chung cư cũ kỹ.
Theo Tiến sĩ Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam có những quan điểm, sau khi cải tạo lại không nhất thiết phải là các mô hình phổ biến theo kiểu trước đấy, mà có thể thay đổi theo các xu hướng phát triển mới khu đô thị đa chức năng. Tuyệt đối phải bảo toàn cho các khu đất công vốn có từ trước đây: dịch vụ thương mại, trạm y tế, công viên, trường học, cây xanh, mặt nước…Để các dự án thành công hơn nữa, trong chương trình cải tạo cần phải được nghiên cứu sâu, điều chỉnh cụ thể, các chính sách về đền bù, giải tỏa, lựa chọn nhà đầu tư, tái định cư cho người dân hoàn thiện hơn nữa, lợi ích của hai bên DN và người dân phải được rõ ràng, thống nhất.