Bất Động Sản Nghĩa Trang

Thay đổi cách quy hoạch đất, khơi mào phát sinh tranh chấp

Cơ sở hạ tầng ở các nước là trụ cột cho sự phát triển bền vững cho từng khu vực lãnh thổ quốc gia, ấy thế mà tại Việt Nam việc phát triển trụ cột lại được đánh bất ổn về tính ổn định và bền vững.

Từ các vấn đề “ Vênh”

Hơn 30 năm đô thị hóa, Việt Nam đã có bước nhảy vọt về hệ thống đô thị, ngày càng phát triển rộng rãi về mặt chất lượng và cả số lượng. Đô thị hóa ngày càng tăng vượt trội, có tỷ lệ vượt trội vào năm 1999 đạt 19.6% với 629 đô thị, tăng dần đến tăng 2018 đạt ngưỡng cửa 38.5 % với hơn 800 đô thị, so với tổng số thì có 2 loại đô thị khác đặc biệt, 19 đô thị chiếm loại I, còn lại loại II, III, IV , V tương ứng với 23, 45, 84, 640 đô thị.

Theo cập nhật thông tin của Bộ Xây dựng chia sẻ, trên toàn nước hiện nay. Đóng góp 50% GDP giá trị khu vực đô thị, công nghiệp sản xuất đạt ⅔ tổng giá trị, còn sản xuất lại chiếm ⅔ giá trị, các khu chế xuất hiện đại, các khu công nghiệp bắt đầu hình thành. Đã đạp được kết quả quan trọng trong các công tác quy hoạch đất đô thị

Tuy nhiên, tại 2 thành phố lớn như Hà Nội, Tp. HCM. Các đô thị chưa thực sự có chất lượng tăng trưởng cao, trên thị trường năng lực cạnh tranh các đô thị còn kém cỏi, cơ sở hệ thống hạ tầng còn chưa được phát triển đồng nhất, sự phát triển kinh tế và dân số có tốc độ tăng ngày một chóng mặt. Nếu không chạy đua theo để đáp ứng kịp thời nó sẽ gây ra rất nhiều hệ lụy đằng sau: Ngập lụt bắt đầu dâng lên, giao thông trì trệ ùn tắc bất kỳ thời điểm nào, môi trường có sự chuyển biến về không khí, khói bụi đen xuất hiện khắp nơi…

Bảng báo cáo kết quả Đoàn giám sát Quốc hội đưa ra cho biết, vấn đề sai ở đây là việc xây dựng của chủ đầu tư sai trong khâu quy hoạch, sai trong giấy tờ luật pháp, giấy phép xây dựng đã được diễn biến với nhiều cách khá phức tạp. Qua quá nhiều khâu, chậm lập, thẩm định lại, đợi phê chuẩn, gây nhiều lãng phí cùng với sự bức xúc, sử dụng đất khá tùy tiện vô ích ngược, khiếu nại kéo dài… dẫn đến chậm chân trong việc triển khai các dự án.

Theo thống kê các số liệu báo cáo nói nên rằng, trên toàn cả nước, có rất nhiều dự án được điều chỉnh theo quy hoạch ở mức từ 1 đến 6 lần trong đó chiếm 1390 dự án. Trong việc điều chỉnh, thường tập trung vào là bổ sung khu nhà ở, mở rộng diện tích thương mại, số lượng tầng được cao thêm. Cùng với đó là diện tích các khu vực cộng đồng, hạ tầng kỹ thuật, đất trồng cây xanh ngày một giảm dần. Sự điều chỉnh này đi ngược hướng với các quy hoạch ban đầu, đã ảnh hưởng rất lớn đến sự thay đổi hạ tầng kỹ thuật, lợi ích của người dân vào giao thông.

Ngoài ra, việc xây dựng các công trình cao tầng tập trung quá nhiều ở trung tâm. Có hơn 80% số lượng cao tầng nằm ở Hà Thành, qua đó một số đô thị không lựa chọn các nhà đầu tư qua các hình thức đấu thầu hay đấu giá mà chỉ định. Một số các dự án vẫn không đảm bảo đầy đủ về mặt pháp lý vì chuyển đất thương mại sang các dịch vụ nhà ở. Khi đất phòng hộ không đúng thẩm quyền pháp ký, không đúng chủ thể, văn bản chấp nhận đầu tư không còn hiệu trong quá chuyển giao đất nền.

Vấn đề tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư

Trong kỳ họp này, các đại biểu tham dự đã đặt các câu hỏi để chất vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng: Liệu có phải chủ đầu tư đang nắm chỉ đạo các quy hoạch?

Với câu chất của hội đồng, Bộ trưởng phân tích: “ Bộ chưa có nắm rõ các thông tin, không có việc loại trừ quy hoạch chi tiết bị điều chỉnh do tác động của sức ép nào đó”.

Ông còn cho biết rõ, ngoài ra còn có nhiều tác động do cố tình, không thể bỏ sót và cũng không thể nhắc đến phương pháp của hoạch còn quá hạn hẹp, thiếu sự mở mang về tầm nhìn, chưa bắt kịp theo sự phát triển của xã hội, chưa kể phải xem lại năng lực của các chủ đầu tư….

“Việc dự báo hệ thống, phương pháp xây dựng rất đã rất lâu, thậm chí từ thời cha ông, trải qua nhiều năm tháng đã bộc lộ rõ nét trong việc hạn chế và tồn đọng. Đây là mới là nguyên nhân chủ chốt nhất. Từ đó mới chiều hướng để giải quyết, xử lý”.

Quá dễ dãi trong việc quy hoạch đất đai hiện nay, đã gây ra một hệ lụy vô cùng nghiêm trọng:  trong các cuộc tranh chấp tại chung cư bắt đầu bùng nổ. Cư dân không đồng thuận các chủ đầu tư tự ý điều chỉnh cục bộ quy hoạch đất. Theo họ được biết, việc điều chỉnh này sẽ pháp vỡ các tổng quan các khu vực quy hoạch đô thị, mất thẩm mỹ đô thị, tạo áp lực lên các cơ sở hạ tầng, dân số, gây ùn tắc giao thông và có nhiều hệ lụy phát sinh kèm theo, rất khó có thể khắc phục lại tình trạng như ban đầu.

Với tình hình trước mắt như thế, tại khu vực đô thị quận Cầu Giấy hàng trăm hộ dân đã lên tiếng phản đối dữ dội với đề xuất, xây dựng cao ốc làm văn phòng 18 tầng trên khu đất đáng ra chỉ được xây dựng 3 tầng là quá đát. Liên tục bị chỉnh sửa, điều chỉnh theo chiều hướng tăng mật độ, khiến các cư dân tại đây với đầy rẫy sự lo lắng bất an, họ sợ thiếu hụt trầm trọng các khu vực: công viên, cây xanh, các bãi đậu xe, trường học, các dịch vụ tiện ích khác…

Gần đây nhất, các hộ dân cư sống tại khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội phản đối trước các đề xuất điều chỉnh quy hoạch đất của chủ đầu tư, đồng loạt chung tay ký tên vào tờ giấy phản đối trước sự bất bình này lên UBND TP. Hà Nội, mong tìm được hướng giải quyết vấn đề. Các hộ dân cư còn bọc bạch: Chủ đầu tư đã đề xuất điều chỉnh một ô đất quy hoạch theo mô hình tăng thành 8 tòa cao tầng từ 46-67 tầng mà đáng ra ô đất chỉ được quy hoạch theo mức ban đầu là 5 tòa nhà với chiều cao tối đa nhất là 46 tầng.

Thay đổi cách nhìn để đô thị triển mạnh mẽ và bền vững.

Theo lời của Tiến sĩ kiến trúc sư khoa quy hoạch đất, của đại học kiến trúc Hà Nội nhận định rằng: Với phát triển đô thị trên thực tế hiện nay, để thực thi các quy hoạch đúng với hướng quy định ban đầu, lại không được thống nhất và tôn trọng cho lắm. Hàng trăm lý do viện cơ đưa ra để dễ xin được điều chỉnh các quy hoạch, đi theo chiều hướng ngược lại, không tuân với quy hoạch ban đầu vốn đặt ra, gây ra nhiều hệ lụy xấu cho bộ mặt đô thị.

Vậy nguyên nhân của tình trạng này được biểu hiện ở đâu? với rất nhiều lý do bao gồm trong đó: Quy hoạch đất đai chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế, việc thực thi các dự án quy hoạch chưa được thống nhất hoặc điều chỉnh ngược với mức quy định ban đầu đã được phê chuẩn, điều cuối cùng là trong khâu theo dõi, giám sát thực hiện.

Mặc dù đã đáp ứng được các nhu cầu phủ kín các quy hoạch phục vụ cho công tác và phát triển các đô thị. Nhưng trải qua nhiều năm tháng, hiệu quả công tác quy hoạch đô thị trong sự phát triển kinh tế đô thị chưa nổi bật, định hướng phát triển chưa bền vững và thiếu tính ổn định.

Không chỉ riêng nhận định của Tiến sĩ, mà kiến trúc của Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cũng đồng quan điểm chung: Ông cho rằng, trong việc quy hoạch còn mang trọng điểm mô hình quyết định tất cả “ Từ trên xuống”, đặc biệt là theo dõi giám sát thực thi theo quy định của hộ dân, toàn thể cộng đồng, nhiều khi các chuyên gia khoa học còn bị xem nhẹ, hoặc có đi chăng nữa nhưng chỉ mang hình thức dẫn đến việc hạn chế và tồn đọng.

Với mô hình quyết định thực thi từ “trên xuống dưới” sẽ tạo ra nhiều lợi ích cho chủ đầu tư được hưởng lợi từ các dự án quy hoạch. Ngoài mặt lợi ích ấy còn có sự tác động tiêu cực tới đô thị, hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị và chất lượng cuộc sống lâu dài của người bị ảnh hưởng khá nặng nề, ngân quỹ công. Điều này mang tầm ảnh hưởng không mấy tốt và tiền tệ xấu, làm hệ lụy cho rất nhiều dự án vượt mặt cao tầng ở các đô thị, tại Hà Nội là một minh chứng rõ ràng nhất cho vụ việc này.

Trong tương lai sắp tới đây, các cơ quan cần phải cân nhắc điều chỉnh lại kịp thời các chính sách và quản lý đô thị ngày càng có trách nhiệm, phát triển theo chiều hướng minh bạch và công khai nhất. Ở nhiều thành phố phát triển trên hiện nay, đã tận dụng tối đa nguồn lực sẵn có trong tự nhiên và “tai mắt” từ hàng trăm hộ dân, họ đã đi vào áp dụng các cơ chế phát huy sẵn có trong nguồn lực cộng đồng, xây dựng nền tiếp thu và thu thập thông tin ý kiến của dân cư về tình nơi đô thị nơi họ đang sống và đi qua.

Bài Viết Liên Quan

Đầu tư bất động sản nghĩa trang liệu có an toàn?

admin

BƯỚC ĐẦU TIÊN ĐỂ KHỞI NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NHỜ VÀO KÊU GỌI VỐN LIỆU CÓ DỄ DÀNG HAY TRẮC TRỞ

admin

BẮT ĐẦU THẮT CHẶT VIỆC RỬA TIỀN THÔNG MÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

admin